Понедельник, 20 ноября 2017 г. Главная страница Написать письмо Карта сайта
О компании Пресс-центр Услуги Вопрос-ответ Контакты
   
На главную страницу
Сотрудничество с нами —
ЗАКОНОМЕРНЫЙ ВЫБОР.

«Привычка к одним и тем же занятиям вырабатывает умение, но не развивает способностей, внушает не уверенность в себе, но самодовольство».
Плиний Младший.
«Мы приветствуем изменения. Если мы не меняемся — это сигнал тревоги».
Корпоративный кодекс ЮФ
«Бизнес-Консалтинг».

Вопрос-ответ

- Сделки с недвижимостью
Часто задаваемые вопросы:
- Корпоративное право
- Налоговый консалтинг
- Сделки с недвижимостью


 

ВОПРОС: У Общества с ограниченной ответственностью по договору ипотеки в залоге находится здание. Земельный участок, на котором данное здание располагается, находится у залогодателя в аренде. Возможно ли в период действия договора ипотеки зарегистрировать  переход к залогодателю  права собственности на данный   земельный участок?  (Столяров Олег Андреевич).

ОТВЕТ (27.07.2010 г.): На основании абз.2 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.Заключение договора купли-продажи влечет прекращение права аренды земельного участка, и, соответственно, прекращение залога права аренды в силу ст.352 Гражданского Кодекса РФ.

В соответствии с п.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. Погашение регистрационной записи об ипотеки также производится на основании совместного заявления (п.1 ст.25).
 Согласно п.1 ст. 452 Гражданского Кодекса РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В настоящее время, в соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского Кодекса РФ, п.1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор ипотеки подлежит государственной регистрации, следовательно и любые соглашения об изменении или расторжении договора также подлежат государственной регистрации.
Более того, в соответствии с п.4 ст.29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
На основании вышеизложенного и в соответствии с п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в регистрации любых действий, влекущих изменение договора ипотеки и (или) регистрационной записи об ипотеки должно быть отказано на основании несоответствия содержания документов, представленных на государственную регистрацию, требованиям действующего законодательства, а также на основании наличия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.
 

ВОПРОС:   При заключении договора купли-продажи здания земельный участок, на котором находится данное здание, также будет переходить в собственность покупателя?   Какие права на такой земельный участок могут возникать у покупателя и возникают ли они на весь земельный участок или на какую-то его часть? (Смолкин Андрей Игоревич).

ОТВЕТ (02.03.2010 г.): Переход прав на здания, строения и иную недвижимость, находящуюся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу данного земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества.
Гражданский кодекс РФ содержит четкие правила, регулирующие такие изменения (ст.552 ГК РФ).
Покупатель здания, сооружения и иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Характер и объем данных прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником этого земельного участка или нет.
1.     Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, то по общему правилу покупатель недвижимости становится собственником земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.
Также существует возможность договорного регулирования характера передаваемых прав. В договоре между покупателем и продавцом может быть, например, предусмотрено использование земельного участка на основании аренды.
2.     При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Следует отметить, что законом или договором между продавцом и собственником земельного участка могут быть предусмотрены условия, позволяющие осуществить продажу недвижимости, находящейся на земельном участке, только с согласия собственника данного земельного участка.
 
В случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок не допускается отчуждение такого земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу ( п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ).




← Назад
 
О компании Пресс-центр Услуги Вопрос-ответ Контакты
ЮФ «Бизнес-Консалтинг», Пермь, тел.: +7 (342) 219-51-10
ЮФ «Бизнес-Консалтинг», Екатеринбург, тел.: +7 (343) 344-28-91
© ЮФ «БИЗНЕС-КОНСАЛТИНГ», 2007
Разработка: ARTIDEA brand consulting            Работает на CMS BS